Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Un comparateur chiffré pour trancher définitivement. Dans 90 % des cas, le réel gagne, voici pourquoi.
Équipe Baillio· Contenu relu par un expert-comptable LMNP
C'est la première question fiscale quand on loue un logement meublé : faut-il rester au Micro-BIC (par défaut) ou opter pour le régime réel ? Dans 9 cas sur 10, la réponse est le réel. Voici pourquoi, chiffres à l'appui.
Le Micro-BIC en 30 secondes
Vous ne tenez aucune comptabilité. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (71 % pour un meublé de tourisme classé), et vous êtes imposé sur le solde selon votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Simple, mais vous ne pouvez rien déduire : ni les intérêts d'emprunt, ni la taxe foncière, ni les travaux, ni les amortissements.
Le régime réel en 30 secondes
Vous tenez une comptabilité (ou Baillio le fait pour vous). Vous déduisez toutes les charges réelles et vous amortissez le bien. Le résultat fiscal est souvent proche de zéro, donc vous payez peu ou pas d'impôt.
Exemple chiffré sur un studio à 150 000 €
Loyers encaissés : 7 800 €/an. Charges déductibles (emprunt 3 000 € + taxe foncière 800 € + copro 400 € + assurance 200 € + expert-comptable 600 €) : 5 000 €. Amortissements : 6 604 €. TMI : 30 %.
Au Micro-BIC
Base imposable : 7 800 × 50 % = 3 900 €
Impôt + PS (47,2 %) : 1 841 €/an
Au régime réel
Résultat avant amort. : 7 800 − 5 000 = 2 800 €
Amortissements déduits : 2 800 € (plafonné, article 39 C)
Résultat fiscal : 0 € → Impôt : 0 €/an
Stock d'amortissements reportés : 6 604 − 2 800 = 3 804 € (reporté indéfiniment)
1 841 € / an
Économie d'impôt en passant du Micro-BIC au régime réel sur cet exemple, soit 18 410 € sur 10 ans.
Quand le Micro-BIC peut rester intéressant
Trois cas marginaux où le Micro-BIC garde son intérêt :
- Bien payé cash sans emprunt, charges très faibles, et déjà ancien (peu d'amortissements).
- Meublé de tourisme classé avec abattement 71 %, la différence se réduit (mais le réel gagne quand même le plus souvent avec amortissements).
- Horreur des formalités, mais Baillio automatise la liasse 2031+2033, donc cet argument ne tient plus vraiment.
Comment basculer
L'option pour le réel se fait sur papier libre, envoyé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1ᵉʳ février de l'année pour laquelle vous voulez qu'elle s'applique. Une simple lettre suffit, pas de formulaire Cerfa.
Option irrévocable 1 an
Une fois l'option exercée, vous êtes au réel pour 1 an minimum. Elle est tacitement reconduite. Pour revenir au Micro-BIC, il faut adresser une demande explicite avant le 1ᵉʳ février de l'année concernée.
Passer à l'action
Prêt à l'appliquer sur vos biens ?
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