Quel seuil de recettes pour le Micro-BIC LMNP ?

Pour les revenus 2025 : 77 700 euros de recettes annuelles pour la location meublée classique comme pour le meublé de tourisme classé, 15 000 euros pour le meublé de tourisme non classé. De 2026 à 2028, le plafond de 77 700 euros passe à 83 600 euros. Le Micro-BIC s'applique une année si les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière n'excèdent pas le seuil : il ne cesse qu'après deux années consécutives au-dessus (BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-10-10, § 30). Tant qu'il s'applique, vous pouvez toujours opter pour le réel.

À partir de quel moment le régime réel devient-il avantageux ?

Dès que vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % des loyers (abattement forfaitaire du Micro-BIC). Un emprunt en cours, la taxe foncière et les charges de copropriété pèsent souvent dans ce sens : faites le calcul sur vos chiffres.

Peut-on changer de régime chaque année ?

L'option pour le régime réel est valable 1 an et tacitement reconduite. Pour revenir au Micro-BIC, il faut une renonciation explicite au SIE, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats (la liasse) de l'année précédente. Dans la pratique, une fois qu'on passe au réel, on y reste.

Faut-il un comptable pour le régime réel ?

Pas obligatoirement. La loi n'impose aucun prestataire. Un outil type Baillio (16,90 euros/mois) suffit largement pour 1 à 4 biens avec situation standard. Un comptable (500-900 euros/an) devient utile pour les situations complexes (LMP, démembrement, SCI meublée).

Le Micro-BIC est-il toujours plus simple administrativement ?

Oui en théorie, une ligne sur la 2042-C-PRO. Mais cette simplicité est payée très cher en impôts. Un outil comme Baillio rend le régime réel aussi simple que le Micro-BIC, en générant automatiquement la liasse 2031 + 2033 à partir de votre saisie quotidienne.

Débutant6 minutes de lecture

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?

Les critères pour choisir entre le Micro-BIC et le régime réel, et comment comparer les deux sur vos chiffres.

Équipe Baillio· Contenu relu par un expert-comptable LMNP

Publié le 20 avril 2026

C'est la première question fiscale quand on loue un logement meublé : faut-il rester au Micro-BIC (par défaut) ou opter pour le régime réel ? Dans 9 cas sur 10, la réponse est le réel. Voici pourquoi, chiffres à l'appui.

Le Micro-BIC en 30 secondes

Vous ne tenez aucune comptabilité. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (30 % pour un meublé de tourisme non classé), et vous êtes imposé sur le solde selon votre TMI + 18,6 % de prélèvements sociaux. L'abattement est d'au moins 305 euros.

Le Micro-BIC s'applique une année si les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière n'excèdent pas le seuil : 77 700 euros pour 2025, 83 600 euros de 2026 à 2028 (15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé). Il ne cesse qu'après deux années consécutives au-dessus de ce seuil (BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-10-10, § 30).

Simple, mais vous ne pouvez rien déduire : ni les intérêts d'emprunt, ni la taxe foncière, ni les travaux, ni les amortissements.

Le régime réel en 30 secondes

Vous tenez une comptabilité (ou Baillio le fait pour vous). Vous déduisez toutes les charges réelles et vous amortissez le bien. Le résultat fiscal est souvent proche de zéro, donc vous payez peu ou pas d'impôt.

Exemple chiffré sur un studio à 150 000 euros

Loyers encaissés : 7 800 euros/an. Charges déductibles (emprunt 3 000 euros + taxe foncière 800 euros + copro 400 euros + assurance 200 euros + expert-comptable 600 euros) : 5 000 euros. Amortissements : 5 964 euros (le détail est dans le guide de l'amortissement par composants). TMI : 30 %.

Au Micro-BIC

Base imposable : 7 800 × 50 % = 3 900 euros

Impôt + PS (48,6 %) : 1 895 euros/an

Au régime réel

Résultat avant amort. : 7 800 − 5 000 = 2 800 euros

Amortissements déduits : 2 800 euros (plafonné, article 39 C)

Résultat fiscal : 0 euro → Impôt : 0 euro/an

Stock d'amortissements reportés : 5 964 − 2 800 = 3 164 euros (reporté indéfiniment)

1 895 euros / an

Économie d'impôt en passant du Micro-BIC au régime réel sur cet exemple, soit près de 19 000 euros sur 10 ans.

Quand le Micro-BIC peut rester intéressant

Deux cas marginaux où le Micro-BIC garde son intérêt :

Bien payé cash sans emprunt, charges très faibles, et déjà ancien (peu d'amortissements).
Horreur des formalités, mais Baillio automatise la liasse 2031+2033, donc cet argument ne tient plus vraiment.

Comment basculer

L'option pour le réel se fait sur papier libre, daté et signé, envoyé au Service des Impôts des Entreprises (SIE), ou par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel. Elle s'exerce au plus tard à la date limite de votre déclaration de revenus de l'année précédant celle pour laquelle vous voulez qu'elle s'applique : pour être au réel en 2027, jusqu'à celle des revenus 2026, au printemps 2027. Une simple lettre suffit, pas de formulaire Cerfa.

Option valable 1 an, reconduite

Une fois l'option exercée, vous êtes au réel pour 1 an. Elle est tacitement reconduite. Pour revenir au Micro-BIC, la renonciation se notifie au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats (la liasse) de l'année précédente.

Passer à l'action

Prêt à l'appliquer sur vos biens ?

Baillio automatise tout ce que vous venez de lire.

Comparer sur mes chiffres

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?

Le Micro-BIC en 30 secondes

Le régime réel en 30 secondes

Exemple chiffré sur un studio à 150 000 euros

Quand le Micro-BIC peut rester intéressant

Comment basculer

Prêt à l'appliquer sur vos biens ?

Questions fréquentes

À lire ensuite

Location meublée : le guide complet pour bailleurs en 2026

Le guide complet du LMNP au régime réel

Combien coûte un comptable LMNP en 2026 ? (et comment l'éviter)

7 erreurs fiscales qui coûtent cher en LMNP