Le guide complet du LMNP au régime réel

Le LMNP au régime réel est, dans l'écrasante majorité des cas, le régime fiscal le plus avantageux pour une location meublée. Pourtant, beaucoup de propriétaires restent au Micro-BIC par défaut, et paient plusieurs milliers d'euros d'impôts en trop chaque année.

Ce qu'est le LMNP

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. C'est un statut fiscal qui s'applique automatiquement dès que vous louez un logement meublé, sans condition de revenus ni d'inscription à un statut particulier. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers (réservés à la location vide).

Deux régimes possibles : Micro-BIC ou Réel

Par défaut, vous êtes au Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Simple, mais vous ne pouvez rien déduire de plus.

Sur option, vous basculez au régime réel : vous déduisez toutes les charges et vous amortissez le bien par composants. L'option se prend au plus tard à la date limite de votre déclaration de revenus de l'année précédente ; elle vaut un an et se reconduit tacitement.

Pourquoi le réel est presque toujours plus avantageux

Au régime réel, vous pouvez déduire :

• Les intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
• La taxe foncière (hors TEOM récupérable)
• Les charges de copropriété non récupérables
• L'assurance propriétaire non occupant
• Les travaux d'entretien et petites réparations
• Les honoraires de comptable, de gestion, d'agence
• Les frais de déplacement pour visiter le bien (barème km)

Et surtout, vous amortissez le bien : vous déduisez chaque année une fraction de sa valeur d'acquisition (hors terrain), comme si le logement perdait de la valeur comptable dans le temps. C'est ce qui permet d'obtenir un résultat fiscal souvent proche de zéro.

L'amortissement par composants

Au lieu d'amortir le bien sur une seule durée, on le décompose en éléments qui ont chacun leur durée de vie. Aucun barème officiel ne fixe la part de chacun ; voici la ventilation par défaut de Baillio pour un appartement, une hypothèse à adapter à votre bien :

• Gros œuvre (50 % du prix hors terrain, 50 ans), les murs, la dalle
• Toiture et façade (20 %, 25 ans), couverture, ravalement
• Installations techniques (15 %, 15 ans), chauffage, plomberie, électricité
• Agencements intérieurs (15 %, 12 ans), cuisine, salle de bain, menuiseries
• Mobilier (valeur réelle, dix ans par défaut, le taux indicatif de 10 % du BOFiP), plus court si l'usage réel le justifie

Pour une maison : gros œuvre 45 %, toiture et façade 25 %, installations 20 %, agencements 10 %. Le terrain n'est jamais amortissable (on estime sa part à 15-20 % du prix total).

Les frais d'acquisition (notaire, agence, droits) ne sont pas un composant à part : au choix, et de façon irrévocable, vous les déduisez en charge ou vous les ajoutez au coût d'acquisition du bien, dont ils suivent alors la ventilation, terrain compris (CGI, annexe III, article 38 quinquies). L'amortissement court à partir de la mise en service, quand le bien est en état d'être loué, et non de la date d'achat ; la première annuité se calcule au prorata des jours.

La règle d'or : pas de déficit par amortissements

L'article 39 C du CGI interdit de créer un déficit fiscal avec les amortissements. Si la somme de vos amortissements dépasse votre résultat avant amortissements, le surplus est reporté indéfiniment sur vos résultats BIC futurs. Vous ne perdez rien, vous constituez une réserve fiscale pour les années suivantes.

Le vrai déficit BIC

Si vos charges hors amortissements dépassent vos loyers, là vous avez un vrai déficit BIC. Il est reportable 10 ans exclusivement sur vos revenus BIC futurs, pas sur le revenu global (différence majeure avec les revenus fonciers).

Les formalités : liasse 2031 + 2033

Au régime réel, vous devez déposer chaque année une liasse fiscale comprenant :

• 2031-SD, déclaration de résultat BIC
• 2033-A, bilan simplifié
• 2033-B, compte de résultat
• 2033-C, immobilisations et amortissements
• 2033-D à 2033-G, les autres tableaux (provisions, valeur ajoutée, capital, filiales), que Baillio ne remplit pas

Ces formulaires sont à déposer via votre espace professionnel impots.gouv.fr (pas l'espace particulier), au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivante, plus 15 jours en ligne.