Comprendre la liasse fiscale 2031 + 2033
Le formulaire Cerfa obligatoire au régime réel, décortiqué case par case. Avec un exemple de PDF pré-rempli.
Équipe Baillio· Contenu relu par un expert-comptable LMNP
La liasse fiscale 2031 + 2033, c'est le rite de passage du LMNP au régime réel. Derrière le nom technique, il s'agit simplement du formulaire Cerfa qui matérialise vos calculs fiscaux auprès de l'administration. Baillio le génère pour vous, pré-rempli, voici ce que vous y trouverez.
Les 6 formulaires de la liasse
La "liasse" est en réalité un ensemble de formulaires qui se complètent :
- 2031-SD, la déclaration principale. Votre nom, le nombre d'immeubles loués, le résultat fiscal final, le déficit BIC éventuel.
- 2033-A, le bilan simplifié. Actif (vos immobilisations, leurs amortissements cumulés) et passif (capital, emprunts).
- 2033-B, le compte de résultat. Produits (loyers encaissés) et charges (externes + dotations aux amortissements).
- 2033-C, la pièce maîtresse : chaque composant amortissable ligne par ligne, avec sa date d'entrée, sa durée, sa dotation de l'exercice, son cumul, sa valeur résiduelle.
- 2033-E, la détermination du résultat fiscal. Le passage du résultat comptable au résultat fiscal, avec l'application du plafonnement de l'article 39 C.
- 2033-G, le suivi des déficits reportables (les vrais déficits BIC, pas les amortissements reportés).
Les cases principales à connaître
Sur la 2031-SD
- Case 8, nombre d'immeubles loués
- Cadre B, ligne KF, votre résultat fiscal
- Cadre B, ligne KG, déficit BIC éventuel
- Cadre D, détail du report de déficit
Sur la 2033-C
Chaque composant sur une ligne. Colonnes : date d'entrée, valeur d'origine, dotation de l'exercice, cumul amortissement, valeur nette comptable. Baillio remplit tout.
Comment utiliser le PDF Baillio ?
- Connectez-vous à votre espace professionnel impots.gouv.fr (différent de l'espace particulier). Il vous faut un numéro SIRET préalablement obtenu.
- Menu « Déclarer » → « Résultats » → choisissez « 2031-SD ».
- Recopiez les montants du PDF Baillio case par case. Les numéros de lignes sont identiques.
- Joignez les annexes 2033 dans l'ordre A, B, C, E, G.
- Validez avant début mai.
Format EDI pour votre comptable
Si vous confiez la déclaration à un expert-comptable, il peut généralement importer les données via un format EDI (fichier XML). Baillio ne produit pas encore d'EDI direct (V2 de la roadmap), mais le PDF contient tous les champs nécessaires pour une saisie manuelle rapide.
Après la liasse : la 2042-C PRO
Une fois la liasse 2031 déposée, il reste une dernière étape : reporter le résultat fiscal sur votre déclaration de revenus personnelle (2042-C PRO), case 5ND (LMNP non professionnel, régime réel) ou 5NC (LMNP non professionnel, régime micro). C'est ce chiffre qui s'ajoute à vos autres revenus pour calculer votre impôt final.
Dates-clés
- Fin février, date limite pour opter au régime réel pour l'année en cours (si vous étiez au micro)
- Début mai, date limite de dépôt de la liasse 2031 + 2033 via impots.gouv.fr
- Mai-juin, dépôt de la 2042-C PRO dans la déclaration de revenus personnelle
En cas de retard
Le dépôt tardif de la liasse 2031 expose à une amende de 150 € par formulaire manquant, plus 10 % des sommes dues en cas de rappel. Ne laissez pas traîner.
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