L'amortissement par composants expliqué simplement

L'amortissement par composants, c'est la pièce maîtresse du LMNP au régime réel. Comprendre son fonctionnement, c'est comprendre pourquoi vous pouvez ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 ou 15 ans, en toute légalité.

Le principe : amortir, c'est étaler une dépense

Quand vous achetez un logement, vous ne déduisez pas le prix d'achat d'un coup de vos loyers. Vous l'étalez dans le temps, en déduisant chaque année une fraction comme si le bien perdait de la valeur comptable. C'est ce qu'on appelle l'amortissement.

Mais un logement n'est pas un bloc monolithique. Le gros œuvre dure 50 ans, la chaudière 15 ans, le parquet 12 ans, le mobilier dix ans. Les amortir sur la même durée serait absurde.

La ventilation par composants

L'administration fiscale accepte qu'on décompose le prix d'achat en plusieurs postes avec des durées spécifiques. Aucun barème officiel ne fixe la part de chaque poste : Baillio propose par défaut la ventilation suivante pour un appartement meublé, une hypothèse à adapter à votre bien.

• Gros œuvre, 50 % du prix (hors terrain), sur 50 ans
• Toiture et façade, 20 %, sur 25 ans
• Installations techniques (chauffage, plomberie, électricité), 15 %, sur 15 ans
• Agencements intérieurs (cuisine, salle de bain, parquet, menuiseries), 15 %, sur 12 ans
• Mobilier, à sa valeur réelle, sur dix ans par défaut

Pour une maison, la ventilation par défaut de Baillio devient : gros œuvre 45 %, toiture et façade 25 %, installations 20 %, agencements 10 %, avec les mêmes durées.

Le mobilier : dix ans par défaut

Le BOFiP retient pour le mobilier un taux indicatif de 10 %, soit une durée de dix ans (BOI-BIC-AMT-10-40-30, § 1). Une durée plus courte se justifie par l'usage réel des meubles ; un écart de plus de 20 % avec les usages n'est admis qu'en cas de circonstances particulières (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 40).

Les frais d'acquisition : un choix à faire

Les frais d'acquisition (notaire, agence, droits) ne forment pas un composant à part. En meublé au régime réel, vous choisissez, de façon irrévocable : les déduire en charge, ou les ajouter au coût d'acquisition du bien. Dans ce second cas, ils suivent sa ventilation : la part du terrain n'est pas amortissable, le reste se répartit entre les composants et s'amortit avec eux (CGI, annexe III, article 38 quinquies ; BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 50).

Un exemple chiffré

Studio de 30 m², acheté 150 000 euros en mars 2025. Les frais d'acquisition sont déduits en charge : ils n'entrent pas dans la base amortissable.

• Quote-part terrain : 15 % → base amortissable = 127 500 euros
• Gros œuvre : 50 % × 127 500 = 63 750 euros sur 50 ans → 1 275 euros/an
• Toiture : 20 % × 127 500 = 25 500 euros sur 25 ans → 1 020 euros/an
• Installations : 15 % × 127 500 = 19 125 euros sur 15 ans → 1 275 euros/an
• Agencements : 15 % × 127 500 = 19 125 euros sur 12 ans → 1 594 euros/an
• Mobilier : 8 000 euros sur 10 ans → 800 euros/an

Le point de départ : la mise en service

L'amortissement ne part pas de la date d'achat, mais du jour de la mise en service, quand le bien est en état d'être loué (BOFiP BOI-BIC-AMT-20-10, § 120). Notre studio, acheté en mars 2025, a demandé deux mois de travaux : il est prêt à être loué le 1er mai 2025.

La première annuité se calcule au prorata des jours (même BOFiP, § 240) : du 1er mai au 31 décembre, 245 jours sur 365. La dotation 2025 est donc de 5 964 × 245/365, soit environ 4 003 euros, puis pleine dès 2026.

Les travaux en cours de bail

Les travaux supérieurs à 600 euros HT sont capitalisés comme un nouveau composant : une chaudière remplacée en 2026 démarre son propre amortissement sur 15 ans à partir de sa mise en service. Les petites réparations (moins de 600 euros HT) passent directement en charges de l'exercice.

La reprise à la revente

À la revente du bien, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Attention, c'est une plus-value des particuliers pour le LMNP (pas professionnelle), avec abattement pour durée de détention, régime avantageux après 22 ans (exonération d'impôt) et 30 ans (exonération de prélèvements sociaux).