L'amortissement par composants expliqué simplement

L'amortissement par composants, c'est la pièce maîtresse du LMNP au régime réel. Comprendre son fonctionnement, c'est comprendre pourquoi vous pouvez ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 ou 15 ans, en toute légalité.

Le principe : amortir, c'est étaler une dépense

Quand vous achetez un logement, vous ne déduisez pas le prix d'achat d'un coup de vos loyers. Vous l'étalez dans le temps, en déduisant chaque année une fraction comme si le bien perdait de la valeur comptable. C'est ce qu'on appelle l'amortissement.

Mais un logement n'est pas un bloc monolithique. Le gros œuvre dure 50 ans, la chaudière 15 ans, le parquet 12 ans, le canapé 7 ans. Les amortir sur la même durée serait absurde.

La ventilation par composants

L'administration fiscale accepte qu'on décompose le prix d'achat en plusieurs postes avec des durées spécifiques. Baillio propose par défaut la ventilation suivante pour un appartement meublé :

• Gros œuvre, 45 % du prix (hors terrain), sur 50 ans
• Toiture et façade, 20 %, sur 25 ans
• Installations techniques (chauffage, plomberie, électricité), 15 %, sur 15 ans
• Agencements intérieurs (cuisine, salle de bain, parquet, menuiseries), 15 %, sur 12 ans
• Frais d'acquisition (notaire, agence), 5 %, sur 15 ans
• Mobilier, valeur réelle, sur 7 ans

Les ratios varient légèrement selon le type de bien (studio, maison, T4…). Pour une maison, le gros œuvre représente plutôt 35 % (plus de mètres de toiture et de façade), les installations 20 %, etc.

Un exemple chiffré

Studio de 30 m², acheté 150 000 € en mars 2024.

• Quote-part terrain : 15 % → base amortissable = 127 500 €
• Gros œuvre : 45 % × 127 500 = 57 375 € sur 50 ans → 1 148 €/an
• Toiture : 20 % × 127 500 = 25 500 € sur 25 ans → 1 020 €/an
• Installations : 15 % × 127 500 = 19 125 € sur 15 ans → 1 275 €/an
• Agencements : 15 % × 127 500 = 19 125 € sur 12 ans → 1 594 €/an
• Frais : 5 % × 127 500 = 6 375 € sur 15 ans → 425 €/an
• Mobilier : 8 000 € sur 7 ans → 1 143 €/an

Le prorata de la première année

L'achat a eu lieu en mars 2024. La première année, l'amortissement se calcule au prorata mensuel : mars à décembre = 10 mois sur 12. Donc la dotation 2024 sera de 6 604 × 10/12 = 5 503 €, puis pleine dès 2025.

Les travaux en cours de bail

Les travaux supérieurs à 600 € HT sont capitalisés comme un nouveau composant : une chaudière remplacée en 2026 démarre son propre amortissement sur 15 ans à partir de sa date d'installation. Les petites réparations (moins de 600 € HT) passent directement en charges de l'exercice.

La reprise à la revente

À la revente du bien, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Attention, c'est une plus-value des particuliers pour le LMNP (pas professionnelle), avec abattement pour durée de détention, régime avantageux après 22 ans (exonération d'impôt) et 30 ans (exonération de prélèvements sociaux).