Déficit BIC et report des amortissements
Comprendre la règle de l'article 39 C du CGI : ce qui se reporte 10 ans, ce qui se reporte à l'infini, et pourquoi c'est un énorme levier.
Équipe Baillio· Contenu relu par un expert-comptable LMNP
Deux notions cohabitent en LMNP réel : le déficit BIC et le stock d'amortissements reportés. Elles se ressemblent mais obéissent à des règles très différentes. Comprendre la distinction, c'est éviter des erreurs fiscales coûteuses.
Le stock d'amortissements reportés (indéfini)
Si la somme de vos amortissements dépasse votre résultat avant amortissements (loyers − charges), l'excédent est reporté sans limite de durée sur vos résultats BIC futurs du même bailleur. C'est l'article 39 C du CGI.
Ce "stock" s'accumule tant que vos résultats sont limités, et s'impute automatiquement quand ils augmentent. Vous ne le perdez jamais, même si vous changez de locataire, même si le bien reste vacant un an.
Reportable à l'infini
Le stock d'amortissements non déduits ne se perd jamais. C'est votre réserve fiscale pour les années futures.
Le vrai déficit BIC (10 ans)
Si vos charges seules (hors amortissements) dépassent vos loyers, alors vous avez un vrai déficit BIC. Il est reportable pendant 10 ans exclusivement sur vos revenus BIC non professionnels futurs. Pas sur le revenu global, c'est une différence majeure avec les revenus fonciers (location vide) où le déficit s'impute sur 10 700 € du revenu global.
Comment les deux se calculent, concrètement
Prenons deux scénarios pour comprendre :
Scénario 1, Amortissements surdimensionnés
Loyers : 7 800 €. Charges : 4 500 €. Amortissements : 6 300 €.
- Résultat avant amort. : 7 800 − 4 500 = 3 300 €
- Amort. déduits (plafonné à 3 300 €) : 3 300 €
- Résultat fiscal : 0 €
- Stock d'amort. reporté : 6 300 − 3 300 = 3 000 € (reportable à l'infini)
- Déficit BIC : 0 €
Scénario 2, Charges supérieures aux loyers
Loyers : 5 000 €. Charges : 7 000 €. Amortissements : 6 000 €.
- Résultat avant amort. : 5 000 − 7 000 = −2 000 €
- Amort. déduits : 0 € (règle du non-déficit)
- Résultat fiscal : 0 € (borné)
- Déficit BIC : 2 000 € (reportable 10 ans sur BIC)
- Stock d'amort. : 6 000 € (les annuels entièrement reportés)
Retenez la différence
Le stock d'amortissements = imputable à l'infini sur tout revenu BIC futur (même de location vide devenue meublée, même après vacance).
Le déficit BIC = imputable 10 ans uniquement sur du BIC non professionnel. Pas sur les revenus fonciers, pas sur le salaire.
Où ça se déclare ?
Sur la 2033-E, on détermine le résultat fiscal étape par étape. Le stock d'amortissements apparaît dans le calcul de plafonnement. Sur la 2033-G, on suit chaque déficit BIC année par année pendant 10 ans, jusqu'à imputation ou péremption.
Baillio gère automatiquement ce double suivi : à chaque snapshot annuel de déclaration, il persiste le stock d'amortissements et le déficit BIC de l'année, puis recharge les stocks N-1 pour calculer l'année N.
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