Déficit BIC et report des amortissements

Deux notions cohabitent en LMNP réel : le déficit BIC et le stock d'amortissements reportés. Elles se ressemblent mais obéissent à des règles très différentes. Comprendre la distinction, c'est éviter des erreurs fiscales coûteuses.

Le stock d'amortissements reportés (indéfini)

Si la somme de vos amortissements dépasse votre résultat avant amortissements (loyers − charges), l'excédent est reporté sans limite de durée sur vos résultats BIC futurs du même bailleur. C'est l'article 39 C du CGI.

Ce « stock » s'accumule tant que vos résultats sont limités, et s'impute automatiquement quand ils augmentent. Vous ne le perdez jamais, même si vous changez de locataire, même si le bien reste vacant un an.

Le vrai déficit BIC (10 ans)

Si vos charges seules (hors amortissements) dépassent vos loyers, alors vous avez un vrai déficit BIC. Il est reportable pendant 10 ans exclusivement sur vos revenus BIC non professionnels futurs. Pas sur le revenu global, c'est une différence majeure avec les revenus fonciers (location vide) où le déficit s'impute sur 10 700 euros du revenu global.

Comment les deux se calculent, concrètement

Prenons deux scénarios pour comprendre :

Scénario 1, Amortissements surdimensionnés

Loyers : 7 800 euros. Charges : 4 500 euros. Amortissements : 6 300 euros.

• Résultat avant amort. : 7 800 − 4 500 = 3 300 euros
• Amort. déduits (plafonné à 3 300 euros) : 3 300 euros
• Résultat fiscal : 0 euro
• Stock d'amort. reporté : 6 300 − 3 300 = 3 000 euros (reportable à l'infini)
• Déficit BIC : 0 euro

Scénario 2, Charges supérieures aux loyers

Loyers : 5 000 euros. Charges : 7 000 euros. Amortissements : 6 000 euros.

• Résultat avant amort. : 5 000 − 7 000 = −2 000 euros
• Amort. déduits : 0 euro (règle du non-déficit)
• Résultat fiscal : 0 euro (borné)
• Déficit BIC : 2 000 euros (reportable 10 ans sur BIC)
• Stock d'amort. : 6 000 euros (les annuels entièrement reportés)

Où ça se déclare ?

Le déficit de l'année se déclare dans la liasse, à l'annexe 2031 bis (cadre I) puis case 7b de la 2031, et sur votre déclaration de revenus, case 5NY de la 2042-C PRO. Les déficits des années antérieures se déclarent sur la 2042-C PRO, une case par année d'origine (5GA à 5GJ), et l'administration fait l'imputation.

Le stock d'amortissements différés n'a pas de ligne confirmée dans la liasse : aucune des notices que Baillio a relues ne dit où porter la part d'amortissement non déduite, ni sa déduction les années suivantes. Voyez-le avec votre conseil ; Baillio en tient le suivi.

Baillio gère automatiquement ce double suivi : à chaque snapshot annuel de déclaration, il persiste le stock d'amortissements et le déficit BIC de l'année, puis recharge les stocks N-1 pour calculer l'année N.