Studio à 180 000 euros à Lyon : 5 ans de LMNP en détail

Rien ne vaut un cas concret pour comprendre l'intérêt du LMNP au régime réel. Voici le parcours complet d'un investisseur qui a acheté un studio à 180 000 euros à Lyon en 2021, suivi sur 5 ans avec les vrais chiffres : acquisition, travaux, mise en location, déclarations annuelles.

Le bien et le montage

Studio de 25 m² dans le 7ème arrondissement de Lyon, acheté en septembre 2021 dans un immeuble des années 1970 bien entretenu. Prix d'acquisition : 180 000 euros + 13 500 euros de frais de notaire = 193 500 euros.

• Emprunt : 160 000 euros sur 20 ans à 1,7 % (excellent taux 2021)
• Apport : 33 500 euros (frais de notaire + 20 000 euros)
• Mensualité : 787 euros/mois dont 226 euros d'intérêts la 1ère année
• Mobilier acheté : 6 500 euros (lit, canapé, cuisine équipée, électroménager)

L'investisseur opte pour le LMNP au régime réel dès la première année de location. Il s'enregistre sur le guichet unique de l'INPI en novembre 2021, dans les 15 jours suivant le début de la location, pour obtenir son numéro SIRET. Quote-part terrain retenue : 12 % (centre-ville moyen-dense).

La ventilation des composants

Les 13 500 euros de frais de notaire ne sont pas déduits en charge : l'investisseur choisit, de façon irrévocable, de les ajouter au coût d'acquisition du studio. Ils suivent donc sa ventilation : 12 % pour le terrain, non amortissable, le reste entre les composants (CGI, annexe III, article 38 quinquies).

Prix de revient hors terrain : 193 500 × 88 % = 170 280 euros. Ventilation par défaut de Baillio pour un appartement, une hypothèse en l'absence de barème officiel, et mobilier sur dix ans :

Année 1 (2021), Première annuité au prorata

Le studio, meublé et prêt à être loué, est mis en location le 1er novembre 2021. C'est cette mise en service, et non l'achat en septembre, qui fait partir les amortissements. Deux mois de loyers encaissés à 680 euros/mois = 1 360 euros. Charges déductibles (intérêts, assurance, pro-rata taxe foncière, frais de gestion) : 940 euros. Première annuité au prorata des jours, du 1er novembre au 31 décembre, soit 61 jours sur 365 : 7 547 × 61/365, environ 1 261 euros.

Résultat fiscal : 1 360 − 940 − 1 261 = négatif. Article 39 C : amortissements plafonnés au résultat avant amort (420 euros). Résultat fiscal = 0. Stock d'amortissements reportés : 841 euros.

Année 2 (2022), Premier exercice complet

• Loyers encaissés : 8 160 euros
• Charges déductibles : 5 260 euros (intérêts 2 580, taxe foncière 820, assurance 180, copro 680, assurance loyers impayés 280, frais de comptabilité 220, autres 500)
• Résultat avant amortissement : 2 900 euros
• Amortissement disponible : 7 547 (annuité) + 841 (stock) = 8 388 euros
• Amortissements déductibles : 2 900 euros (plafonné)
• Stock reporté : 5 488 euros
• Résultat fiscal : 0 euro → impôt 0 euro

Année 3 (2023), Régime de croisière

• Loyers : 8 400 euros (révision IRL +3 %)
• Charges : 5 180 euros (les intérêts baissent au fil du remboursement)
• Résultat avant amort : 3 220 euros
• Amortissements déductibles : 3 220 euros (stock + annuité)
• Stock reporté fin d'année : 9 815 euros
• Impôt : 0 euro

Année 4 (2024), Petite dépense exceptionnelle

Changement du ballon d'eau chaude (820 euros) en entretien, charge déductible immédiate. Rideaux et literie neufs (450 euros), idem.

• Loyers : 8 650 euros
• Charges : 5 900 euros (dont 1 270 euros de réparations)
• Résultat avant amort : 2 750 euros
• Amortissements déductibles : 2 750 euros
• Stock reporté : 14 612 euros
• Impôt : 0 euro

Année 5 (2025), Toujours aucun impôt

Les intérêts d'emprunt ont baissé de 200 euros par rapport à l'année précédente. Le résultat avant amortissement augmente, mais reste entièrement absorbé : l'annuité de 7 547 euros le dépasse à elle seule.

• Loyers : 8 830 euros
• Charges : 4 960 euros
• Résultat avant amort : 3 870 euros
• Amortissement disponible : 7 547 (annuité) + 14 612 (stock) = 22 159 euros
• Amortissements déductibles : 3 870 euros (plafonné)
• Stock reporté : 18 289 euros
• Résultat fiscal : 0 euro → impôt 0 euro

Bilan 5 ans

Au Micro-BIC, l'abattement de 50 % s'applique aux mêmes loyers ; le solde est imposé à une tranche marginale de 30 %, plus les prélèvements sociaux de chaque année : 17,2 % jusqu'aux revenus 2024, 18,6 % pour 2025.

Les leçons à retenir

• Le réel est quasiment toujours gagnant dès qu'il y a un emprunt en cours. Ici, 8 416 euros d'économie en 5 ans.
• Le stock d'amortissements reportés est un actif fiscal latent, 18 289 euros ici. Tant que l'annuité dépasse le résultat avant amortissements, il continue de grossir ; il absorbera les résultats des années où ce ne sera plus le cas.
• Le premier vrai impôt arrive tard, quand les intérêts d'emprunt diminuent et que les amortissements de certains composants (mobilier, agencements) commencent à s'épuiser.
• La revente après 15 ans relèvera du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Mais les amortissements déduits viendront en diminution du prix d'acquisition : depuis le 15 février 2025, ils augmentent la plus-value imposable.