Studio à 180 000 euros à Lyon : 5 ans de LMNP en détail

Rien ne vaut un cas concret pour comprendre l'intérêt du LMNP au régime réel. Voici le parcours complet d'un investisseur qui a acheté un studio à 180 000 euros à Lyon en 2021, suivi sur 5 ans avec les vrais chiffres : acquisition, travaux, mise en location, déclarations annuelles.

Le bien et le montage

Studio de 25 m² dans le 7ème arrondissement de Lyon, acheté en septembre 2021 dans un immeuble des années 1970 bien entretenu. Prix d'acquisition : 180 000 euros + 13 500 euros de frais de notaire = 193 500 euros.

• Emprunt : 160 000 euros sur 20 ans à 1,7 % (excellent taux 2021)
• Apport : 33 500 euros (frais de notaire + 20 000 euros)
• Mensualité : 787 euros/mois dont 226 euros d'intérêts la 1ère année
• Mobilier acheté : 6 500 euros (lit, canapé, cuisine équipée, électroménager)

L'investisseur opte pour le LMNP au régime réel dès l'acquisition. Obtention SIRET via P0i en octobre 2021. Quote-part terrain retenue : 12 % (centre-ville moyen-dense).

La ventilation des composants

Prix hors terrain : 193 500 × 88 % = 170 280 euros. Ventilation selon les durées d'amortissement LMNP standard :

Année 1 (2021), Mise en location prorata

Le bien est loué à partir de novembre 2021. Deux mois de loyers encaissés à 680 euros/mois = 1 360 euros. Charges déductibles (intérêts, assurance, pro-rata taxe foncière, frais de gestion) : 940 euros. Amortissement 2 mois sur 12 : ~1 437 euros.

Résultat fiscal : 1 360 − 940 − 1 437 = négatif. Article 39 C : amortissements plafonnés au résultat avant amort (420 euros). Résultat fiscal = 0. Stock d'amortissements reportés : 1 017 euros.

Année 2 (2022), Premier exercice complet

• Loyers encaissés : 8 160 euros
• Charges déductibles : 5 260 euros (intérêts 2 580, taxe foncière 820, assurance 180, copro 680, assurance loyers impayés 280, frais de comptabilité 220, autres 500)
• Résultat avant amortissement : 2 900 euros
• Amortissement disponible : 8 619 (annuité) + 1 017 (stock) = 9 636 euros
• Amortissements déductibles : 2 900 euros (plafonné)
• Stock reporté : 6 736 euros
• Résultat fiscal : 0 euro → impôt 0 euro

Année 3 (2023), Régime de croisière

• Loyers : 8 400 euros (révision IRL +3 %)
• Charges : 5 180 euros (les intérêts baissent au fil du remboursement)
• Résultat avant amort : 3 220 euros
• Amortissements déductibles : 3 220 euros (stock + annuité)
• Stock reporté fin d'année : 12 135 euros
• Impôt : 0 euro

Année 4 (2024), Petite dépense exceptionnelle

Changement du ballon d'eau chaude (820 euros) en entretien, charge déductible immédiate. Rideaux et literie neufs (450 euros), idem.

• Loyers : 8 650 euros
• Charges : 5 900 euros (dont 1 270 euros de réparations)
• Résultat avant amort : 2 750 euros
• Amortissements déductibles : 2 750 euros
• Stock reporté : 18 004 euros
• Impôt : 0 euro

Année 5 (2025), Premier impôt symbolique

Les intérêts d'emprunt ont baissé de 200 euros par rapport à l'année précédente. Le résultat avant amortissement augmente légèrement mais reste presque entièrement absorbé.

• Loyers : 8 830 euros
• Charges : 4 960 euros
• Résultat avant amort : 3 870 euros
• Amortissements déductibles : 3 650 euros (stock vidé partiellement)
• Résultat fiscal : 220 euros → impôt TMI 30 % + PS 17,2 % = 104 euros

Bilan 5 ans

Les leçons à retenir

• Le réel est quasiment toujours gagnant dès qu'il y a un emprunt en cours. Ici, 8 246 euros d'économie en 5 ans.
• Le stock d'amortissements reportés est un actif fiscal latent, 22 560 euros ici, qui couvriront encore 5-7 ans de résultats futurs.
• Le premier vrai impôt arrive tard, quand les intérêts d'emprunt diminuent et que les amortissements de certains composants (mobilier, agencements) commencent à s'épuiser.
• La revente après 15 ans bénéficiera du régime des plus-values des particuliers, sans réintégration des amortissements, le gros avantage LMNP versus SCI IS.