Quelles charges sont déductibles ?
La liste exhaustive des dépenses déductibles au régime réel : intérêts, taxe foncière, travaux, copro, honoraires.
Équipe Baillio· Contenu relu par un expert-comptable LMNP
Au régime réel (foncier pour du vide, BIC pour du meublé), vous pouvez déduire toutes les charges réellement engagées pour votre bien. Voici la liste exhaustive, avec les pièges à éviter.
Les grandes familles de charges déductibles
1. Charges financières
- Intérêts d'emprunt, hors capital remboursé. Cumulables indéfiniment en cas de déficit foncier.
- Frais de dossier bancaire lors de la souscription du prêt
- Frais de garantie (hypothèque, caution Crédit Logement)
- Assurance emprunteur (décès, invalidité)
2. Charges d'entretien et de réparation
- Petites réparations et entretien courant (plomberie, peinture, serrurerie)
- Gros travaux de réparation (toiture, façade), mais pas les travaux d'amélioration au réel foncier (à nuancer en LMNP)
- Contrats d'entretien (chaudière, VMC, ascenseur si copro)
Attention à la distinction réparation vs amélioration
Au réel foncier (location vide), seuls les travaux de réparation et entretien sont déductibles. Les travaux d'amélioration qui ajoutent un élément neuf (nouvelle cuisine, création d'une salle de bain) ne le sont pas, ils entrent dans le calcul de la plus-value à la revente.
En LMNP réel, cette distinction n'existe pas : les travaux supérieurs à 600 euros HT sont capitalisés en composants amortissables. Les petites réparations passent en charges.
3. Charges de copropriété
- Charges non récupérables : honoraires de syndic (hors part récupérable), gros entretien de l'immeuble, assurance copro, fonds travaux loi ALUR
- Charges récupérables : à facturer au locataire mais déductibles pour vous si vous les avancez (l'impact net fiscal est nul sauf en cas de départ du locataire sans régularisation)
4. Taxes et impôts locaux
- Taxe foncière (hors TEOM récupérable auprès du locataire)
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), si non facturée au locataire
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), pour les meublés, généralement 100 à 500 euros par an
5. Assurances
- Propriétaire Non Occupant (PNO), indispensable
- Garantie Loyers Impayés (GLI), 2 à 3 % du loyer annuel
- Protection juridique spécifique bailleur
6. Frais de gestion
- Honoraires d'agence, gestion locative, recherche de locataire
- Abonnement à un outil de gestion comme Baillio
- Honoraires d'expert-comptable (très utiles en LMNP réel)
- Frais de correspondance, envois recommandés, fournitures
- Cotisation à une chambre syndicale (UNPI, Fnaim, ANIL…)
7. Provisions pour charges et créances
- Provisions pour charges dans les copropriétés
- Créances irrécouvrables après mise en demeure infructueuse
8. Frais de déplacement (LMNP uniquement)
En LMNP réel, les frais de déplacement pour visiter ou gérer votre bien sont déductibles selon le barème kilométrique fiscal(ou frais réels sur justificatifs). Conservez vos tickets de péage, essence, parking.
L'amortissement (LMNP réel uniquement)
En plus des charges ci-dessus, le régime réel LMNP permet d'amortir le bien par composants. C'est la déduction la plus puissante, elle peut représenter 5 000 à 10 000 euros par an par bien.
15 à 40 %
Part des loyers typiquement absorbée par les charges déductibles au réel (hors amortissement).
Les charges NON déductibles
- Le remboursement du capital du prêt (seuls les intérêts le sont)
- Votre temps passé à gérer le bien (sauf salaire de gardien réel)
- Les frais d'acquisition (notaire, agence) au réel foncier, mais capitalisables en composant amortissable en LMNP
- Les pénalités fiscales et intérêts de retard
- Les dépenses personnelles déguisées en charges (électroménager pour votre domicile, par exemple)
Conservez tout pendant 6 ans
L'administration peut vous demander vos justificatifs jusqu'à 6 ans en arrière (10 ans en cas de suspicion de fraude). Numérisez et archivez chaque facture, chaque quittance. Baillio centralise vos pièces dans l'onglet Documents pour simplifier les contrôles.
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