Créer une SCI : guide étape par étape

Créer une SCI en 2026 prend entre 2 et 4 semaines pour un coût total inférieur à 300 euros si vous le faites vous-même. Voici la procédure complète, sans passer par un notaire (sauf cas particulier).

Prérequis : réunir les associés

Une SCI doit compter au minimum 2 associés. Peuvent être associés : personnes physiques majeures (même mineures émancipées), personnes morales (autres sociétés), couples mariés ou pacsés.

Étape 1 : rédiger les statuts

Les statuts sont le contrat fondateur de la SCI. Obligations minimales (article 1835 du Code civil) :

• Dénomination sociale (nom de la SCI)
• Siège social (adresse, peut être le domicile d'un associé)
• Objet social (« acquisition, gestion et location de biens immobiliers »)
• Capital social (montant et répartition entre associés)
• Durée de la société (99 ans maximum, renouvelable)
• Désignation du ou des gérants
• Modalités de décisions collectives (majorité ordinaire, qualifiée)

Des modèles de statuts gratuits sont disponibles sur service-public.fr et entreprendre.service-public.fr. Comptez 2 à 4 heures pour les adapter à votre situation.

Étape 2 : constituer le capital social

Le capital social minimum est de 1 euro symbolique, mais en pratique on recommande 500 à 2 000 euros pour crédibiliser la société face à la banque et au fisc. Le capital peut être versé :

• En apports numéraires (argent), doit être versé sur un compte bancaire au nom de la SCI avant l'immatriculation
• En apports en nature (biens immobiliers), nécessite un commissaire aux apports si la valeur dépasse 30 000 euros par apport

Étape 3 : publication d'une annonce légale

Obligation légale : publier une annonce de constitution dans un Journal d'Annonces Légales (JAL) du département du siège social. Mentions obligatoires : dénomination, forme, capital, siège, objet, durée, nom du gérant.

Coût : 150 à 200 euros. Des sites comme legalstart.fr, lextenso.fr ou directement le site de votre chambre de commerce proposent des annonces à tarif fixe.

Étape 4 : immatriculation au RCS

Depuis janvier 2023, toutes les démarches de création d'entreprise passent par le Guichet unique des formalités (INPI) à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr. Pièces à fournir :

• Statuts signés par tous les associés (scan PDF)
• Attestation de dépôt des fonds (pour apports numéraires)
• Justificatif de domicile du siège social
• Attestation de non-condamnation du gérant
• Copie de la pièce d'identité du gérant
• Copie de l'annonce légale

Délai de traitement : 5 à 15 jours ouvrés. Vous recevrez un numéro SIREN et un extrait Kbis à l'issue.

Étape 5 : choisir le régime fiscal

À l'immatriculation, vous indiquez si la SCI est à l'IR (transparent) ou à l'IS (société). Attention : l'option pour l'IS est irrévocable, réfléchissez bien.

La SCI à l'IR est le choix par défaut. Elle convient dans 80 % des cas (transmission, familial, petits patrimoines). L'IS est intéressant pour les gros patrimoines réinvestis et les projets de long terme.

Baillio propose un guide dédié à ce choix : SCI à l'IR ou à l'IS : lequel choisir ?

Étape 6 : ouvrir le compte bancaire de la SCI

Obligatoire dès l'immatriculation. Présentez à la banque :

• Kbis de la SCI
• Statuts
• Pièces d'identité des associés et du gérant

Banques recommandées pour SCI patrimoniales : BNP, Crédit Mutuel, CIC. Banques en ligne compatibles : Qonto, Shine (à partir de 19 euros/mois). Évitez les banques "classiques" en 2026 qui facturent 30 à 80 euros/mois de frais de tenue de compte pour les sociétés.