SCI à l'IR ou à l'IS : lequel choisir ?

Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS est la décision la plus structurante de votre vie de propriétaire associé. Un mauvais choix peut coûter 30 % à 50 % de rendement en moins sur 20 ans. Voici le comparatif chiffré pour trancher.

SCI à l'IR : le régime transparent

La SCI à l'Impôt sur le Revenu est transparente fiscalement : elle ne paie pas d'impôt en tant que société. Les résultats sont répartis entre les associés au prorata de leurs quotes-parts, et chaque associé déclare sa part personnellement sur son formulaire 2044 (revenus fonciers).

Avantages

• Simplicité : pas de déclaration de résultat propre à la SCI, pas d'IS à payer
• Déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/associé/an), reportable 10 ans sur les revenus fonciers
• Plus-value des particuliers à la revente : abattements pour durée (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans)
• Transmission optimisée : donation de parts avec abattements, démembrement possible

Inconvénients

• Pas d'amortissement, impossible de déduire la décote du bien dans le temps
• Imposition même en cas de mise en réserves, vous payez l'impôt sur le résultat même si vous ne touchez pas de dividendes
• Impôt total = TMI (jusqu'à 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux = jusqu'à 62,2 % sur le résultat

SCI à l'IS : le régime société

La SCI à l'Impôt sur les Sociétés est opaque : elle paie l'impôt en tant que personne morale. Les associés ne déclarent que les dividendes effectivement distribués (s'il y en a), imposés chez eux à 30 % (PFU).

Avantages

• Amortissement du bien (comme en LMNP réel) → résultat fiscal souvent proche de zéro pendant 10-15 ans
• Toutes les charges sont déductibles sans plafond (sauf celles spécifiquement exclues)
• Taux d'IS avantageux : 15 % jusqu'à 42 500 € si PME, 25 % au-delà
• Liberté de distribution : si vous mettez en réserves, aucune imposition chez les associés

Inconvénients

• Double imposition : IS puis flat tax si dividendes distribués (15 % + 30 % sur le solde = environ 40 %)
• Plus-value professionnelle à la revente : taxation lourde car les amortissements sont réintégrés (article 39 duodecies CGI)
• Option irrévocable, pas de retour à l'IR possible
• Comptabilité commerciale obligatoire (bilan, compte de résultat, annexe), plus complexe

Exemple chiffré sur 10 ans

Appartement de 200 000 € acheté à crédit, loué 900 €/mois, 5 000 € de charges annuelles, TMI des associés 30 %.

En SCI à l'IR

• Loyers annuels : 10 800 €
• Charges déductibles : 5 000 €
• Résultat foncier : 5 800 €
• Impôt + PS (47,2 %) : 2 738 €/an
• Sur 10 ans : 27 380 € d'impôt cumulé

En SCI à l'IS (sans distribution)

• Loyers annuels : 10 800 €
• Charges déductibles : 5 000 €
• Amortissements (bâti 85 % × 200 000 € / 30 ans) : 5 667 €
• Résultat fiscal : 133 €
• IS (15 %) : 20 €/an
• Sur 10 ans : 200 € d'impôt cumulé

Règle de décision en 3 questions

Et l'évolution IR → IS ?

Vous pouvez opter pour l'IS à tout moment (formulaire au SIE avant la fin du troisième mois de l'exercice). Mais attention : le passage à l'IS déclenche une imposition immédiate des plus-values latentes des biens détenus, ce qui peut coûter très cher.