LMNP réel vs SCI à l'IS : le comparatif chiffré sur 15 ans

Les deux structures fiscales les plus utilisées par les investisseurs locatifs français sont le LMNP au régime réel et la SCI à l'IS. Les deux permettent d'amortir le bien, les deux lissent le résultat fiscal vers zéro les premières années, mais les écarts se creusent au fil des années selon votre profil. Simulation chiffrée.

Les hypothèses de la simulation

Nous prenons un investisseur seul, tranche marginale d'imposition (TMI) 30 %, qui achète un appartement locatif meublé à 250 000 euros avec 7 % de frais de notaire. Il met 10 000 euros de mobilier. Le loyer annuel hors charges est de 12 000 euros. Les charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copro, assurance, comptable) s'élèvent à 6 500 euros par an.

Quote-part terrain : 15 %. Financement : emprunt sur 20 ans à 3,5 %. Les deux structures amortissent selon les mêmes composants : bâti 50 ans, toiture 25 ans, installations 15 ans, agencements 12 ans, mobilier 10 ans. Les frais de notaire sont ajoutés au prix du bien et suivent sa ventilation.

Année 1 à 5 : la course à l'amortissement

Les deux structures neutralisent le résultat fiscal grâce aux amortissements. Le LMNP est légèrement plus avantageux car il n'intègre pas de frais de gestion société (AG, comptable obligatoire).

Sur la détention courante, le LMNP économise environ 1 200 euros par an en moyenne à partir de la 5ème année. Sur 15 ans, cela représente près de 18 500 euros d'impôt économisé, uniquement sur la phase locative.

À la revente, l'écart s'est resserré

Imaginons une revente à 330 000 euros en année 15 (soit +32 % depuis l'achat), après environ 85 000 euros d'amortissements déduits dans les deux structures.

• LMNP : plus-value des particuliers. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'acquisition : 330 000 − (267 500 − 85 000) = 147 500 euros. Abattements après 15 ans : 60 % pour l'impôt sur le revenu, 16,5 % pour les prélèvements sociaux. Impôt dû : environ 33 500 euros, contre environ 13 700 euros avant cette règle.
• SCI à l'IS : plus-value professionnelle calculée sur la VNC (valeur nette comptable). Les amortissements déduits (~85 000 euros sur 15 ans) sont réintégrés. Base imposable ≈ 147 500 euros × 25 % IS = environ 36 900 euros. Puis prélèvement forfaitaire unique (31,4 % depuis 2026) sur la distribution des bénéfices restants.

Quand choisir la SCI à l'IS malgré tout ?

Le LMNP garde l'avantage pendant la détention, mais la SCI à l'IS reste pertinente dans plusieurs configurations :

• Patrimoine de 5+ biens avec stratégie de réinvestissement systématique des bénéfices dans d'autres biens (effet boule de neige de l'IS 15 %)
• Transmission familiale organisée par donations progressives de parts sociales (abattement 100 000 euros tous les 15 ans par parent et enfant)
• Associés multiples qui veulent formaliser les apports et les retraits via des comptes courants d'associés
• Projet long terme sans revente, si le bien n'est jamais vendu, le handicap fiscal de la plus-value pro disparaît

Verdict en 3 lignes

1 à 3 biens, investisseur seul → LMNP réel quasiment toujours. L'avantage se construit pendant la détention ; à la revente, les deux régimes sont désormais proches.

Patrimoine familial 5+ biens, réinvestissement → SCI à l'IS structurante et efficace si pas de revente à court terme.

Entre les deux → cumuler les deux (biens en LMNP direct + une SCI patrimoniale distincte) est souvent le meilleur compromis.