Les annexes obligatoires du bail
DPE, ERP, notice d'information, grille de vétusté, règlement de copropriété : la checklist pour sécuriser votre contrat.
Équipe Baillio· Contenu relu par un expert-comptable LMNP
Un bail n'est jamais un document seul : il s'accompagne d'annexes obligatoires dont l'absence peut entraîner la nullité de clauses ou, dans certains cas, ouvrir un droit à indemnisation du locataire. Voici la checklist complète.
Les 6 annexes obligatoires
1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Obligatoire pour tous les baux d'habitation. Valable 10 ans. Depuis 2023, les logements classés G ne peuvent plus être loués (interdiction étendue aux F en 2028, aux E en 2034).
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié (coût : 100 à 250 euros selon la surface). Il doit figurer dans toute annonce et être remis au locataire à la signature.
2. État des Risques et Pollutions (ERP)
Obligatoire pour tous les logements situés en zone à risque (inondation, sismique, radon, pollution des sols, minier). Gratuit, à télécharger sur le portail géorisques.gouv.fr. Valable 6 mois.
3. Notice d'information du locataire
Document officiel publié par l'arrêté du 29 mai 2015, qui détaille les droits et obligations de chaque partie. À remettre tel quel, sans modification. C'est une obligation depuis la loi ALUR.
4. Grille de vétusté
Tableau de coefficients d'abattement par type d'équipement (peinture, moquette, sanitaires…). Permet d'éviter les litiges à l'état des lieux de sortie : après 8 ans, une peinture est considérée comme usée normalement, vous ne pouvez pas la facturer au locataire.
Baillio fournit une grille type
Baillio intègre une grille de vétusté conforme aux usages professionnels. Vous pouvez l'annexer telle quelle ou l'adapter à votre bien.
5. Règlement de copropriété (extrait)
Si le logement est en copropriété, vous devez joindre l'extrait concernant les parties communes, la destination de l'immeuble et la jouissance des lots. Pas besoin de joindre le règlement intégral.
6. État des lieux d'entrée
Document contradictoire signé à la remise des clés, qui décrit pièce par pièce l'état du logement. C'est la pièce de référence pour l'état des lieux de sortie, soyez minutieux, prenez des photos.
Annexes recommandées (non obligatoires)
- Acte de cautionnement si vous avez un garant
- Inventaire détaillé du mobilier (meublé), pas obligatoire mais vivement conseillé en cas de litige
- Attestation d'assurance locative du locataire, renouvelée chaque année
- Règlement intérieur de copropriété si des règles spécifiques s'appliquent (bruit, animaux, BBQ sur balcon…)
Sanction en cas d'oubli
L'absence de DPE dans le bail n'annule pas le contrat, mais le locataire peut exiger sa remise sous astreinte et réclamer des dommages-intérêts. L'absence de notice d'information peut entraîner la nullité de clauses. L'absence d'ERP dans une zone à risque engage votre responsabilité civile et pénale.
Spécificités du bail meublé
En plus des 6 annexes ci-dessus, un bail meublé doit comporter :
- Un inventaire du mobilier signé par les deux parties, listant les 11 équipements obligatoires minimum (literie, plaques, four, vaisselle, table, chaises, rangements, luminaires…)
- Une mention du régime fiscal choisi par le bailleur (Micro-BIC ou régime réel), obligation depuis 2024
6 annexes + 2 spécifiques meublé
Checklist minimale pour un bail conforme. Baillio les intègre automatiquement.
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