Encadrement des loyers et zones tendues
Les 1 430 communes concernées, le loyer plafonné à la relocation, l'encadrement des loyers et le complément de loyer justifié.
Équipe Baillio· Contenu relu par un expert-comptable LMNP
« Zone tendue » est un terme juridique précis qui désigne les agglomérations où la demande de logement excède fortement l'offre. Votre bien en zone tendue est soumis à des règles spécifiques qui changent votre stratégie locative.
Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
Les communes en zone tendue sont celles du premier tableau de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 : 1 430 communes réparties dans 47 agglomérations. Le décret n° 2026-831 reprend la même liste au 1er janvier 2027. Parmi les plus connues : Paris, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier, Nice, Strasbourg, Grenoble, Annecy, et la partie française de l'agglomération de Genève.
Les conséquences concrètes
1. Préavis locataire réduit à 1 mois
En bail vide classique, le préavis est de 3 mois. En zone tendue, il tombe à 1 mois, à condition que le locataire indique ce motif dans sa lettre de congé ; sinon le préavis reste de 3 mois. En meublé, il est d'un mois partout.
Impact pour vous : rotation plus rapide, vacance locative à anticiper, moins de prévisibilité sur vos loyers.
2. Loyer du nouveau bail plafonné à la relocation
Quand le précédent locataire est parti il y a moins de dix-huit mois, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer qu'il payait, révisé selon l'IRL s'il ne l'a pas été dans les douze mois précédant le nouveau bail. Des travaux d'amélioration ou un loyer manifestement sous-évalué permettent une hausse limitée. C'est le décret n° 2017-1198, prolongé chaque année : il vaut pour les baux signés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Il ne s'applique ni à une première location, ni à un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois. Un logement classé F ou G en est exclu parce qu'une règle plus stricte le vise partout en France : son loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire (article 17 de la loi du 6 juillet 1989).
3. Taxe sur les logements vacants (TLV)
Si un logement en zone tendue reste vacant plus d'1 an sans motif valable, il est assujetti à la Taxe sur les Logements Vacants : 12,5 % de la valeur locative la 1ʳᵉ année, 25 % au-delà. Dissuasif pour garder un logement vide pour spéculation.
4. Encadrement des loyers (dans certaines villes)
Certaines villes en zone tendue appliquent en plus un encadrement des loyers via arrêté préfectoral. Le loyer ne peut alors dépasser un loyer de référence majoré (+20 % par rapport à la médiane).
Villes concernées en 2026 : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, certaines communes de Seine-Saint-Denis et d'Est Ensemble.
Le complément de loyer
Vous pouvez dépasser le loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer :
- Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, mer, fleuve)
- Terrasse ou balcon de grande superficie
- Cheminée fonctionnelle, parquet d'époque rare
- Équipements de luxe (climatisation, home cinéma, piscine privée)
- Prestations exceptionnelles de l'immeuble (gardien, piscine)
Le complément doit être explicitement mentionné et justifié dans le bail. Le locataire peut le contester dans les 3 mois suivant la signature.
Les sanctions en cas de dépassement
Le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le juge. En cas de dépassement avéré sans complément justifié, vous devez rembourser le trop-perçu (rétroactif), réduire le loyer, et payer une amende administrative jusqu'à 15 000 euros pour un particulier.
Comment vérifier si votre bien est concerné ?
Deux vérifications à faire :
- Zone tendue (préavis réduit, loyer à la relocation, TLV) : consulter le premier tableau de l'annexe du décret du 10 mai 2013 sur Légifrance, ou le simulateur de service-public.fr
- Encadrement des loyers : consulter l'arrêté préfectoral de votre ville. Sur encadrement.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr pour l'Île-de-France, ou sur le site de la mairie pour les autres villes.
Baillio vérifie automatiquement
Baillio reconnaît la commune de votre bien d'après son code postal. En zone tendue, la lettre de congé de votre locataire passe à un mois de préavis, et le bail indique si le loyer est soumis au décret d'évolution des loyers à la relocation. Dans les villes où les loyers sont encadrés, l'assistant de bail affiche aussi les loyers de référence.
Cas particulier : les meublés en zone tendue
Les locations meublées sont soumises aux mêmes règles d'encadrement dans les villes concernées, avec un bonus de 10 % sur le loyer de référence pour tenir compte de la fourniture des équipements.
Les meublés de tourisme (type Airbnb) sont eux soumis à des règles spécifiques : déclaration préalable en mairie, compensation (Paris), limite à 120 nuitées par an pour une résidence principale.
Questions fréquentes
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