Vide, meublé, mobilité : quel bail choisir ?

Le type de bail que vous signez conditionne tout : la durée de la location, le préavis, le montant du dépôt de garantie, la fiscalité applicable. Voici le comparatif complet pour choisir en connaissance de cause.

Les 5 types de baux d'habitation

Tous ces baux relèvent de la loi du 6 juillet 1989 (ou de la loi ELAN pour le bail mobilité). Ce sont des contrats strictement encadrés, oubliez les "contrats maison" rédigés au kilomètre.

1. Bail vide (location nue)

• Durée, 3 ans renouvelable (6 ans si bailleur personne morale)
• Préavis locataire, 3 mois (1 mois en zone tendue ou motifs légitimes)
• Préavis bailleur, 6 mois avec motif (vente, reprise, motif légitime)
• Dépôt de garantie, 1 mois de loyer hors charges maximum
• Fiscalité, revenus fonciers (micro-foncier ou réel foncier)

2. Bail meublé longue durée

• Durée, 1 an renouvelable par tacite reconduction
• Préavis locataire, 1 mois partout, sans motif
• Préavis bailleur, 3 mois avec motif
• Dépôt de garantie, 2 mois de loyer hors charges maximum
• Fiscalité, BIC (Micro-BIC ou régime réel LMNP)
• Contrainte, liste légale des 11 équipements obligatoires (literie, plaques, four, vaisselle, table, chaises, rangements, luminaires, entretien…)

3. Bail étudiant (meublé)

• Durée, 9 mois non renouvelables par tacite reconduction
• Préavis locataire, 1 mois
• Dépôt de garantie, 2 mois max
• Le locataire doit justifier de son statut étudiant. Avantage : fin de bail automatique en juin, libre pour louer à un nouvel étudiant à la rentrée.

4. Bail mobilité (loi ELAN, 2018)

• Durée, 1 à 10 mois, non renouvelable, non reconductible
• Préavis locataire, 1 mois
• Dépôt de garantie : INTERDIT (aucune somme autorisée)
• Réservé à un public strict : étudiant, stagiaire, mutation professionnelle, formation, mission temporaire. Le locataire doit prouver son motif.

5. Bail de colocation

Deux formules possibles :

• Bail unique avec clause de solidarité, tous les colocataires signent le même bail. Solidaires entre eux. Avantageux pour le bailleur.
• Baux individuels, un bail par colocataire, chambre privative + parties communes. Plus souple pour les étudiants, plus administratif pour vous.

Comment choisir ?

Le piège : requalification en vide

Si vous louez un logement avec seulement un frigo et un canapé en le qualifiant de "meublé", un juge peut requalifier le bail en location nue en cas de litige. Conséquences : durée portée à 3 ans, préavis bailleur à 6 mois, fiscalité rebasculée en foncier, perte de l'amortissement LMNP.

La liste des 11 équipements obligatoires est fixée par le décret du 31 juillet 2015. Baillio l'intègre automatiquement dans la génération du bail.