Le dépôt de garantie de A à Z

Le dépôt de garantie cristallise souvent les tensions à la fin du bail. Montants, délais, retenues, recours : voici ce que prévoient les textes, article par article.

Le montant autorisé

Rien n'oblige à prévoir un dépôt. Lorsque le bail en prévoit un, la loi du 6 juillet 1989 le plafonne :

• Location vide : un mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges, au plus (article 22)
• Location meublée : deux mois de loyer en principal au plus (article 25-6)
• Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-17), et le bail le mentionne (article 25-13, 11°)
• Colocation : chaque bail suit le régime de son logement, vide ou meublé (article 8-1) ; le plafond se calcule donc sur le loyer de ce bail
• Loyer payable d'avance pour plus de deux mois : pas de dépôt, sauf si le locataire demande à payer au mois (article 22)

Le dépôt est versé à la signature du bail, par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire et ne peut être révisé pendant le bail, même renouvelé (article 22).

Les délais de restitution

Ils courent à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 22) :

• Un mois au plus lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
• Deux mois au plus dans les autres cas

Dans les deux cas, le bailleur déduit, le cas échéant, les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Lors de la remise des clés, le locataire indique l'adresse de son nouveau domicile. Si le logement a été vendu ou donné en cours de bail, c'est le nouveau bailleur qui restitue le dépôt (article 22).

Exemple : pour un loyer de 800 euros hors charges, un dépôt rendu un mois et trois jours après la date limite compte deux périodes mensuelles commencées, soit une majoration de 2 × 80 = 160 euros.

Les retenues autorisées

L'article 22 permet de déduire du dépôt deux sortes de sommes, toujours « dûment justifiées » :

• Les sommes restant dues au bailleur : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations dont le locataire répond (article 7, a, c et d)
• Les sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire

Comme justificatifs, service-public cite les états des lieux d'entrée et de sortie, des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou devis de travaux, une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse (fiche F31269).

En immeuble collectif : la provision pour charges

Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver, si elle est dûment justifiée, une provision d'au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il régularise et rend le solde dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes ; les parties peuvent aussi convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes (article 22).

Ce qui ne peut pas être retenu

• Une somme sans justificatif : seules les sommes « dûment justifiées » se déduisent (article 22)
• Les réparations occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, d)
• Les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement : elles incombent au bailleur (article 6, c)
• Une dégradation dont le locataire prouve qu'elle a eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7, c)

Le cas de la vétusté

La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal du logement (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4). Les réparations qu'elle occasionne ne sont pas à la charge du locataire (loi du 6 juillet 1989, article 7, d).

Pour la chiffrer, le bailleur et le locataire peuvent convenir, dès la signature du bail, d'une grille de vétusté choisie parmi celles des accords collectifs de location. Elle donne au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels. Aucun texte n'impose de grille ni n'en fixe les durées : sans grille convenue, l'abattement se discute avec le locataire.

En cas de litige

Voici les démarches que service-public décrit pour le locataire qui attend son dépôt ou conteste une retenue (fiche F31269) :

1. Mise en demeure : lettre recommandée avec avis de réception demandant la restitution du dépôt et, le cas échéant, de la majoration
2. Démarche amiable : conciliateur de justice, médiateur, ou commission départementale de conciliation, gratuite (fiche F1216), compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, qui rend un avis dans les deux mois de sa saisine (article 20) ; elle ne l'est pas pour un bail mobilité (article 25-12). Pour une demande de 5 000 euros au plus, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative doit précéder la saisine du juge (code de procédure civile, article 750-1)
3. Juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, seul compétent pour le bail d'habitation ; l'avocat n'est pas obligatoire (fiche F1783). Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1), comptés à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu (fiche F31269)