Le dépôt de garantie de A à Z
Montant autorisé, conditions de restitution, délais légaux (1 ou 2 mois), retenues possibles.
Équipe Baillio· Contenu relu par un expert-comptable LMNP
Le dépôt de garantie cristallise souvent les tensions à la fin du bail. Conditions, montants, délais, retenues autorisées : voici les règles précises pour restituer (ou garder) le dépôt en toute légalité.
Le montant autorisé
Strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989 :
- Bail vide, 1 mois de loyer hors charges maximum (article 22)
- Bail meublé, 2 mois de loyer hors charges maximum (article 25-6)
- Bail mobilité : aucun dépôt autorisé (loi ELAN 2018)
- Colocation baux individuels, 2 mois max par colocataire
Demander plus est illégal
Exiger plus que le plafond légal est une infraction. Le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu et vous n'avez aucun recours. De plus, une clause de bail fixant un dépôt supérieur est réputée non écrite.
Les délais de restitution
Le délai dépend de l'état des lieux de sortie :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (pas de dégradation, pas de charges à régulariser)
- 2 mois s'il y a des retenues à opérer (travaux, régularisation de charges…)
Le délai court à compter de la remise des clés, pas de la fin du bail.
10 % par mois de retard
Pénalité automatique en cas de restitution tardive du dépôt, article 22 de la loi 1989.
Les retenues autorisées
Vous ne pouvez retenir des sommes que pour :
- Des dégradations imputables au locataire constatées à l'état des lieux de sortie et non couvertes par la vétusté
- Des loyers ou charges impayés
- Une régularisation de charges en attente (dans la limite de 20 % du dépôt pour l'année en cours, si logement en copropriété)
- La taxe d'habitation de l'année du départ (si le locataire occupait au 1ᵉʳ janvier, ne concerne plus grand monde depuis la suppression de la TH pour résidence principale en 2023)
Les retenues NON autorisées
- Les frais de remise en état "par précaution" sans facture ni devis
- Les charges dues à la vétusté normale (peinture jaunie, moquette usée)
- Les petites réparations qui incombent au bailleur (article 6)
- Une estimation "au doigt mouillé" sans justificatif chiffré
Toujours justifier par écrit
Toute retenue doit être accompagnée de factures ou devis détaillés remis au locataire. Une retenue non justifiée est requalifiable en restitution tardive, vous payez les pénalités de 10 % par mois de retard.
Le cas de la vétusté
La vétusté est l'usure normale du logement dans le temps. Elle ne peut pas être facturée au locataire. Une grille de vétusté, annexée au bail, fixe des coefficients d'abattement par type d'équipement :
- Peinture : 8 ans (100 % à la charge du locataire avant 2 ans, dégressif ensuite)
- Moquette, sol souple : 10 ans
- Parquet : 15 ans
- Équipements sanitaires : 20 ans
- Installations techniques : 15 à 20 ans
Exemple : une peinture faite il y a 6 ans et repeinte après le départ du locataire ne pourra être facturée qu'à hauteur de 25 % (2 ans restants / 8 ans).
La procédure en cas de litige
- Lettre recommandée au bailleur rappelant le délai légal et mettant en demeure de restituer
- Commission départementale de conciliation (gratuit, délai 2-3 mois), facultatif mais souvent suffisant
- Juge de proximité (moins de 10 000 euros) ou tribunal judiciaire (au-delà), avec ou sans avocat
Le dépôt ne peut pas servir de dernier loyer
Un locataire qui ne paie pas son dernier mois en disant "gardez le dépôt" est en infraction. Vous pouvez lui réclamer le loyer et restituer le dépôt séparément. En pratique, c'est rarement rentable de faire une procédure pour un mois.
Questions fréquentes
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