Checklist complète du premier investissement locatif

Acheter son premier bien locatif mobilise plusieurs dizaines de vérifications, réparties sur 4 phases distinctes : avant l'achat, pendant l'acquisition, à la mise en location, et dans la gestion quotidienne. Voici la check-list complète pour sécuriser chaque étape.

Phase 1, Avant l'achat (étude de marché et financement)

Votre capacité d'investissement

• Taux d'endettement global (y compris futur crédit) sous les 35 % de vos revenus nets
• Apport minimum disponible : 10 % du prix + frais de notaire
• Épargne de sécurité conservée : 6 mois de charges minimum hors investissement
• Simulation d'emprunt chez 3 banques ou via un courtier
• Accord de principe bancaire obtenu avant les visites

Le secteur et le bien

• Tension locative locale vérifiée (vacance < 5 % idéalement)
• Rentabilité brute visée : 5 à 7 % en zone tendue, 7 à 10 % en province
• Classement DPE acceptable (A à E, les F/G seront interdits à la location progressivement)
• Étude des prix au m² sur SeLoger, MeilleursAgents, DVF
• Pas de travaux obligatoires massifs dans la copropriété (regarder PV des 3 dernières AG)
• Charges de copropriété raisonnables (15-25 euros/m²/an maximum)

Le montage fiscal

• Décision vide ou meublé (le meublé offre le LMNP réel, souvent plus avantageux)
• Estimation du régime fiscal cible (revenus fonciers réel, LMNP réel, SCI IR, SCI IS)
• Simulation d'impôt prévisionnel sur 10 ans dans chaque régime

Phase 2, L'acquisition

L'offre et le compromis

• Offre d'achat au prix ou négociée avec argumentation écrite
• Clauses suspensives : obtention prêt, absence de servitude, diagnostics favorables
• Compromis signé chez le notaire avec versement d'un dépôt 5-10 %
• Délai de rétractation SRU de 10 jours respecté

Le crédit

• Offre de prêt reçue et étudiée : TAEG, assurance, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé
• Assurance emprunteur externalisée si plus avantageuse (loi Lemoine)
• Acceptation formelle après 10 jours de réflexion légale
• Déblocage des fonds organisé avec le notaire

La signature notariée

• Vérification finale des diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, termites, ERP)
• Réception des clés et clôture des compteurs/relevés
• Attestation de propriété obtenue pour les démarches administratives
• Documents à conserver : acte authentique, diagnostics, règlement de copropriété, PV d'AG

Phase 3, La mise en location

Les travaux éventuels

• Peinture, petits travaux de rafraîchissement (déductibles en charges)
• Gros travaux d'amélioration (à immobiliser, amortissables sur 10-15 ans)
• Mise aux normes électriques si installation ancienne (obligation légale)
• Photos professionnelles du bien prêt à la location

L'équipement en meublé

Le décret du 31 juillet 2015 liste les 11 équipements obligatoires pour qu'un logement soit qualifié de meublé :

• Literie complète avec couette ou couverture
• Rideaux ou volets dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur avec compartiment ≥ −6 °C
• Vaisselle pour les occupants
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires dans toutes les pièces
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement

La mise sur le marché

• Annonce rédigée avec toutes les mentions légales (DPE, loyer mensuel CC, provision pour charges détaillée)
• Photos lumineuses et récentes
• Publication sur 2-3 plateformes (LeBonCoin, SeLoger, Facebook Marketplace)
• Dossier type à demander au candidat : pièces d'identité, 3 derniers bulletins, avis d'imposition, attestation employeur, justificatif de domicile
• Vérification de la solvabilité (revenus ≥ 3× le loyer charges comprises)

Le bail et l'entrée

• Type de bail adapté : vide 3 ans, meublé 1 an, mobilité 1-10 mois, étudiant 9 mois
• Annexes obligatoires : DPE, ERP, notice d'information, règlement copro (extrait), grille de vétusté
• État des lieux d'entrée détaillé avec photos datées
• Dépôt de garantie encaissé : 1 mois en vide, 2 mois maximum en meublé
• Premier loyer encaissé avant remise des clés
• Attestation d'assurance habitation du locataire récupérée

Phase 4, La gestion annuelle

Côté argent

• Loyer encaissé chaque mois avec quittance systématique
• Régularisation annuelle des charges récupérables (décompte précis)
• Révision annuelle du loyer à la date anniversaire (IRL en vigueur, attention aux interdictions en zones tendues et DPE F/G)
• Taxe foncière payée (provisionnée en trésorerie)
• Comptabilité des dépenses au fil de l'eau (photos des factures)

Côté déclarations

• LMNP : obtention du SIRET dans les 15 jours du début d'activité
• Option pour le régime réel avant le 1er février si pas encore faite
• Adhésion à un CGA (facultative depuis 2023)
• Télédéclaration 2031 + 2033 au plus tard début mai
• Déclaration 2044 / 2042-C si location vide ou Micro-BIC

Côté légal

• Réponse aux signalements locataires sous 7 jours maximum
• Interventions de réparation sous 15 à 30 jours selon gravité
• Documentation de toutes les démarches (emails, recommandés, photos)
• Révision assurance PNO annuelle
• Veille des AG de copropriété et vote aux décisions importantes

Les 3 pièges qui coûtent cher au débutant

• Acheter sans marge locative, rentabilité brute sous 4 % dans les marchés très tendus : cash-flow systématiquement négatif, risque en cas de vacance.
• Sous-estimer les charges annexes, taxe foncière, PNO, copro, entretien : compter 2 à 3 mois de loyers par an en dépenses obligatoires.
• Rester au Micro-BIC par paresse fiscale, oubli le plus coûteux pour un meublé, avec des milliers d'euros d'économie manqués chaque année.

Une fois ces 60 points sécurisés, votre premier investissement locatif tourne tout seul. Baillio prend le relais sur la phase 4 : encaissement des loyers, quittances, gestion des charges, signalements, déclarations LMNP automatisées. Le temps hebdomadaire moyen de nos bailleurs : 15 minutes.